2025年新賃貸法改正のポイント

2025年1月30日、ニュージーランドの賃貸法が改正され、大家と入居者に影響を及ぼす重要な変更が導入されました。

今回の改正（Residential Tenancies Amendment Act 2024）は、大家が臨機応変に対応できる運用体制を整える一方で、入居者の権利保護を一層強化することを目的としています。

それでは、主な改正内容を解説します。

賃貸契約の終了に関する変更

● 理由不要の契約終了（No-cause terminations）
不定期賃貸契約（Periodic Tenancy）は、90日前の通知で理由を示さず終了可能。
固定期間契約（Fixed-term Tenancy）は、契約満了時に21～90日前の通知または双方の合意により終了可能。通知がなければ自動的に不定期契約へ移行。

● 通知期間の短縮（Shorter notice periods）
大家は、家族の入居、売買成立、自身の従業員の住居利用といった特定のケースで通知期間を90日→42日に短縮可能。
入居者は、契約終了の通知期間が28日→21日に短縮。

● 不当な契約終了の禁止（Terminating for the wrong reasons）
入居者が修理を依頼した直後に契約終了の通知を出すなど、報復的な終了は無効とされる可能性あり。
入居者は通知後28営業日以内であれば、通知の取消しを求めることもできる。また、通知から12か月以内に異議申し立てが可能。

保証金のオンライン手続き（Online bond lodgement）

保証金に関する手続きは、郵送は不要になりすべてオンラインで完結。

室内喫煙の禁止（Indoor smoking bans）

大家は物件内の喫煙を禁止することができ、違反時は賃貸裁判所（Tenancy Tribunal）に提訴可能。

ペット飼育に関する変更

● ペット飼育の許可（Permission to have a pet）
入居者のペット飼育は大家の許可が必要だが、大家は「物件にフェンスがない」「攻撃性の高い犬種」などの合理的な理由がなければ拒否できない。
障害者補助犬（盲導犬等）は許可不要、ペット保証金の対象外。

● ペット保証金の導入（Pet bonds）
これまで禁止されていたペットの追加保証金が最大2週間分の賃料まで徴収可能に（通常の保証金4週間分とは別）。
契約書には通常の保証金とペット保証金の両方を明記。賃料変更に伴い保証金額の調整も可。
入居者のペットが死亡した場合、ペット保証金は返還される。
※ペット関連の新ルールは2025年後半に施行予定。適用はその後の契約から。

今回の改正により、契約書の見直しや管理体制の調整が求められるため、最新の法改正を確認し、適切な対応を行いましょう。詳しくは、ニュージーランド住宅省（Ministry of Housing and Urban Development）の公式サイトをご確認ください。